Casa a nombre de dos personas no casadas - Guía completa

Una casa a nombre de dos personas no casadas puede funcionar muy bien, pero solo si la compra se organiza con la misma precisión que una inversión seria. El vínculo personal no sustituye a la escritura: importan las cuotas, la hipoteca, los gastos y lo que ocurrirá si uno quiere salir de la operación antes que el otro. Aquí explico cómo se estructura la copropiedad en España, qué debe quedar reflejado ante notario y qué decisiones conviene dejar cerradas desde el primer día.

Qué significa comprar una vivienda en proindiviso cuando no hay matrimonio

En España, comprar juntos suele traducirse en proindiviso: cada persona es titular de una cuota concreta del inmueble. Esa cuota puede ser igual o distinta, y no depende de que exista matrimonio. Yo suelo separar siempre tres planos: quién es dueño, quién debe dinero y quién usa la vivienda. Parece una obviedad, pero ahí empiezan la mayoría de los problemas.

Si la escritura dice 70/30, cada parte es dueña de ese porcentaje aunque ambos vivan en la casa o aunque uno ingrese más en la cuenta común. Y si la escritura fija 50/50, esa es la realidad jurídica aunque las aportaciones iniciales hayan sido distintas. La relación afectiva no cambia por sí sola el contenido registral, y eso conviene tenerlo muy claro desde el principio.

También importa si además hay pareja de hecho. En ese caso, las reglas patrimoniales y sucesorias pueden variar según la comunidad autónoma, así que yo nunca daría por hecho que el efecto es el mismo que el del matrimonio. La conclusión práctica es sencilla: si no se deja bien escrito, la convivencia no rellena los huecos por sí sola. Por eso el siguiente paso no es firmar deprisa, sino redactar la escritura con precisión.

Cómo debe quedar la escritura para que las cuotas no generen conflictos

La notaría y el Registro de la Propiedad no improvisan la solución; la dejan fijada por escrito. Por eso conviene que la escritura incluya, como mínimo, estos extremos:

• Cuotas de dominio, con porcentajes exactos y sin fórmulas ambiguas.
• Precio y forma de pago, indicando si la aportación sale de ahorro propio, préstamo entre las partes o financiación bancaria.
• Origen de las aportaciones, sobre todo si una persona pone la entrada y la otra las cuotas mensuales.
• Régimen de gastos, para evitar dudas sobre IBI, comunidad, seguro, derramas y reparaciones.
• Salida futura, por ejemplo mediante un pacto de indivisión temporal si queréis estabilidad durante unos años.

Ese pacto de indivisión existe y es útil, pero tiene límite: no puede superar diez años. A mí me parece una herramienta sensata cuando la compra se hace con un horizonte claro, por ejemplo para vivir unos años o para ordenar una inversión familiar sin vender de inmediato. Si no se pacta nada, la comunidad queda mucho más expuesta a la ruptura o a la venta forzada.

Cuando las aportaciones son distintas, también me gusta que quede claro si la diferencia se trata como mayor cuota de propiedad o como una compensación económica entre las partes. Dejarlo “para luego” suele salir caro. Y si la vivienda se compra pensando en alquilarla más adelante, algo bastante habitual en zonas con mucha demanda como Teatinos, todavía es más importante determinar quién decide y quién cobra.

Con la escritura bien cerrada, la siguiente gran cuestión es la financiación, porque la hipoteca no siempre sigue la misma lógica que la titularidad.

Qué pasa con la hipoteca, los gastos y las aportaciones desiguales

En la práctica bancaria, lo habitual es que si ambos firman como prestatarios, la entidad trabaje con responsabilidad solidaria. Traducido: si uno deja de pagar, el banco puede ir contra el otro por el total de la deuda, no solo por “su mitad”. Esto no depende del porcentaje de propiedad. Y precisamente por eso es tan importante no confundir lo que figura en la escritura de compraventa con lo que figura en el préstamo.

Como referencia orientativa, los gastos de notaría y registro de una compraventa sencilla suelen moverse en varios cientos de euros y, en muchas operaciones, la suma total puede situarse aproximadamente entre 600 y 1.500 euros antes de impuestos, según el valor del inmueble y la complejidad del expediente. Si además hay hipoteca, hay costes y obligaciones adicionales que deben revisarse caso por caso, porque la estructura del préstamo cambia mucho el resultado final.

Mi consejo aquí es muy concreto: si uno pone más dinero al principio, no dejéis esa diferencia “en el aire”. O se convierte en una cuota mayor, o en un préstamo entre las partes, o en una compensación claramente documentada. Si no, la salida futura será más cara y más incómoda de lo necesario. Y una vez entendida la deuda, toca ver quién puede decidir qué dentro de la vivienda compartida.

Quién decide sobre la vivienda y quién paga cada gasto

En la comunidad de bienes, la administración ordinaria se rige por la mayoría de intereses, no por la mayoría de personas. Eso significa que la cuota pesa más que la cabeza. En una copropiedad al 50/50, esa mayoría simplemente no existe, así que el acuerdo entre ambos deja de ser opcional y pasa a ser la forma normal de funcionamiento.

El Código Civil distingue además entre el uso de la cosa común y los gastos necesarios para conservarla. Yo suelo explicarlo así: los gastos de uso los provoca la vida diaria; los gastos de conservación protegen el valor del inmueble. No es lo mismo pagar luz y agua que pagar una derrama de fachada o una avería estructural.

• Gastos de conservación: IBI, seguro, comunidad, derramas, mantenimiento serio y reparaciones necesarias.
• Gastos de uso: electricidad, agua, gas, internet y consumos habituales.
• Gastos de mejora: reforma de cocina, cambio de distribución o ampliaciones, que conviene pactar antes.

Si una persona usa la vivienda de forma exclusiva durante un tiempo, el caso puede complicarse y conviene regularlo con precisión para evitar reclamaciones posteriores. Lo importante es no mezclar uso con titularidad: vivir más en la casa no convierte a nadie en dueño de una parte mayor, ni pagar más recibos por rutina cambia por sí solo la cuota registral.

Cómo se sale de la copropiedad si uno quiere marcharse

La regla base del Código Civil es clara: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno puede pedir la división de la cosa común en cualquier momento, salvo que exista un pacto válido de conservación de la indivisión por tiempo determinado y con el límite legal de diez años. Esa frase, en la práctica, es la que evita que una compra compartida se convierta en una condena indefinida.

Como recuerda el Consejo General del Notariado, cuando uno de los copropietarios transmite su cuota al otro a cambio de una compensación, la vía habitual es la extinción de condominio, y conviene formalizarla en escritura pública si afecta a un inmueble. Es la solución más limpia cuando una persona se queda con la vivienda y compensa a la otra en dinero.

Si uno vende su cuota a un tercero, no hay que olvidar el retracto de comuneros: el otro copropietario puede tener preferencia para quedarse con esa parte en las condiciones de la venta. Es un detalle que mucha gente descubre tarde, cuando ya hay un comprador interesado y el conflicto está servido.

Si existe hipoteca, además, la salida no queda cerrada solo con el acuerdo entre las partes. El banco debe aceptar la novación o la liberación del deudor que sale, porque de lo contrario esa persona puede seguir vinculada al préstamo aunque ya no use la vivienda. Y eso es justo lo que nadie quiere descubrir dos años después. Por eso, antes de firmar cualquier salida, conviene revisar también los errores que más se repiten.

Los errores que veo con más frecuencia

Si tuviera que resumir los fallos habituales en copropiedad inmobiliaria, diría que casi todos nacen de la prisa y de la confianza excesiva. En una compra compartida, eso sale caro.

• Poner 50/50 por costumbre aunque las aportaciones reales sean distintas.
• No guardar justificantes de transferencias, entrada inicial o pagos extraordinarios.
• Confundir propiedad con deuda y pensar que el porcentaje de la escritura limita por sí solo la reclamación del banco.
• Olvidar el testamento, como si convivir bastara para proteger al otro en caso de fallecimiento.
• No pactar la salida, justo cuando la salida es lo que más se acaba necesitando.
• Mezclar uso personal e inversión sin decidir quién administra la vivienda si un día se alquila o se vende.

Hay un error que veo mucho en parejas jóvenes: asumir que ser pareja de hecho o convivir durante años equivale a tener la misma protección que un matrimonio. No es así de simple. En algunas materias cambia según la comunidad autónoma; en otras, la ausencia de testamento deja a la otra persona mucho más expuesta de lo que imagina. Si la casa se compra pensando en vivir hoy y alquilar mañana, todavía tiene más sentido dejar por escrito quién gestiona esa transición y cómo se reparte el dinero. En un mercado con rotación alta, como el de viviendas para estudiantes, esa previsión ahorra muchos malentendidos.

Lo que yo dejaría cerrado antes de firmar una compra compartida

Si yo estuviera revisando una compra entre dos personas no casadas, no avanzaría sin dejar cerrados estos cinco puntos: porcentaje de propiedad, reparto de la hipoteca, reparto de los gastos, mecanismo de salida y cobertura sucesoria. No hace falta convertir la operación en una obra jurídica, pero sí impedir que la buena voluntad quede como único soporte del acuerdo.

• Quién es titular y en qué porcentaje, sin fórmulas vagas.
• Quién responde del préstamo y con qué alcance frente al banco.
• Qué gastos paga cada uno y cómo se justifican las aportaciones extraordinarias.
• Qué pasa si uno quiere vender o quedarse la casa dentro de unos años.
• Qué protección existe si uno fallece, especialmente si no hay matrimonio.

Si además la compra está pensada para vivir juntos ahora y alquilar después, merece la pena dejar también escrito quién gestionará ese cambio, quién firmará con futuros inquilinos y cómo se repartirán las rentas. Esa previsión es especialmente útil en zonas con demanda estable, porque evita que una buena vivienda se convierta en una fuente de fricción. Cuando la escritura, la hipoteca y el plan de salida están bien alineados, la copropiedad deja de ser un riesgo difuso y pasa a ser una estructura clara, defendible y mucho más fácil de manejar.