Comprar una segunda residencia puede ser una forma de disfrutar de más tiempo libre, proteger parte del patrimonio o generar ingresos cuando la vivienda está vacía. El problema aparece cuando se calcula solo el precio de compra y se olvidan los impuestos, el mantenimiento, la regulación del alquiler turístico o los meses sin ocupación. Yo la analizaría como una decisión de uso y de inversión al mismo tiempo, con números realistas y un plan claro.
Una vivienda vacacional solo funciona cuando encajan uso, ubicación y rentabilidad
- No es solo una casa de descanso: también implica IBI, comunidad, seguros, suministros y mantenimiento.
- La rentabilidad bruta media del alquiler residencial se situó alrededor del 3 % en 2025, según el Banco de España.
- El alquiler turístico ofrece más ingresos potenciales, pero también más gestión, estacionalidad y requisitos legales.
- Una propiedad cerca de universidades puede tener una demanda más estable mediante alquiler a estudiantes.
- Antes de comprar, conviene calcular el rendimiento neto después de gastos, impuestos, financiación y meses vacíos.
Qué significa realmente tener una vivienda adicional en España
Se considera vivienda secundaria aquella que no es el domicilio habitual y se utiliza para vacaciones, fines de semana, descanso o alquiler. Puede estar en la costa, en una zona rural, cerca de una estación de esquí o incluso en una ciudad donde el propietario planea pasar temporadas concretas.
Desde mi punto de vista, hay tres modelos principales. El primero es el uso personal, donde la prioridad es la comodidad familiar. El segundo busca ingresos mediante alquiler de larga duración, por temporadas o a estudiantes. El tercero combina ambos objetivos y reserva algunos meses para el propietario.
| Modelo | Ventaja principal | Riesgo más habitual |
|---|---|---|
| Uso vacacional | Disfrute y flexibilidad | Costes fijos sin ingresos |
| Alquiler turístico | Mayor ingreso potencial por noche | Estacionalidad y regulación autonómica |
| Alquiler a estudiantes | Demanda concentrada y contratos previsibles | Desgaste y rotación anual |
| Alquiler residencial | Ingresos más estables | Menor flexibilidad para usar la vivienda |
El error que más veo es comprar pensando que se podrá cambiar de modelo en cualquier momento. No siempre es posible. Una comunidad de propietarios puede limitar ciertos usos, el ayuntamiento puede exigir una licencia turística y una zona con mucha oferta puede tener una ocupación inferior a la esperada.
Cómo está cambiando el mercado de las propiedades vacacionales
El mercado español sigue siendo muy desigual. Las zonas costeras, las islas y los municipios con fuerte atractivo turístico concentran mucha demanda, pero también los precios más elevados. En 2025, el Banco de España registró un aumento aproximado del 10 % en el precio de la vivienda usada, una subida que reduce el margen de quienes compran para alquilar.
Por eso no elegiría una localidad únicamente por su fama. Una población algo menos turística, pero con tren, servicios médicos, comercios y actividad durante todo el año, puede ofrecer una relación entre precio y ocupación mucho más razonable.
La ubicación debe responder a una demanda concreta
Para una casa de playa, conviene estudiar la ocupación fuera de julio y agosto. Para una vivienda rural, hay que comprobar si existen actividades y conexiones que atraigan visitantes en otoño o invierno. En una ciudad universitaria como Málaga, una propiedad bien situada puede funcionar con alquiler a estudiantes durante nueve o diez meses y reservarse para uso propio en verano.
Teatinos es un buen ejemplo de esta lógica. La cercanía a campus, transporte, supermercados y servicios puede sostener una demanda más continua que la de un destino puramente vacacional. No significa que cualquier piso sea una buena inversión, pero sí que el propietario dispone de una alternativa al alquiler turístico.
Qué comprobar antes de visitar viviendas
- Precio medio de compra y alquiler en la misma zona, no solo en el municipio completo.
- Ocupación real por temporada y número de viviendas competidoras.
- Distancia a playa, universidad, transporte, servicios y actividades.
- Cuota de comunidad, ascensor, piscina y posibles derramas.
- Regulación autonómica y municipal aplicable al alquiler de corta duración.
Cuánto cuesta y qué rentabilidad se puede esperar
El precio anunciado es solo el comienzo. En una vivienda usada, yo reservaría aproximadamente un 10 % o 15 % adicional para impuestos y gastos de compraventa, aunque la cifra exacta depende de la comunidad autónoma, el tipo de inmueble y la financiación. En una vivienda nueva suelen intervenir el IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados, por lo que el cálculo también debe hacerse caso por caso.
Imaginemos una propiedad de 180.000 euros. Un presupuesto prudente podría añadir entre 18.000 y 27.000 euros de compra, además de los gastos de reforma, mobiliario o equipamiento. Si se necesita hipoteca, también hay que incluir la entrada y el colchón de seguridad, no solo la cuota mensual.
| Concepto anual orientativo | Rango habitual |
|---|---|
| IBI | 300 a 900 euros |
| Comunidad | 600 a 1.800 euros |
| Seguro | 200 a 450 euros |
| Suministros e internet | 600 a 1.500 euros |
| Mantenimiento y pequeñas reparaciones | 800 a 2.000 euros |
Estos importes son una guía de planificación, no una tarifa fija. Una piscina comunitaria, una vivienda grande o una ubicación costera pueden elevarlos bastante. Yo calcularía también una reserva anual equivalente al 1 % del valor de la vivienda para averías, pintura, electrodomésticos y sustituciones inesperadas.
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La cuenta correcta es la rentabilidad neta
La rentabilidad bruta se obtiene dividiendo el alquiler anual entre el precio de compra. Si una vivienda de 180.000 euros genera 12.600 euros al año, la rentabilidad bruta es del 7 %. Pero después hay que restar gastos, vacíos, gestión, reparaciones, impuestos e intereses de la hipoteca.
Con 12.600 euros de ingresos y 4.000 euros de gastos anuales, quedarían 8.600 euros antes de impuestos y financiación. El rendimiento sobre el coste total de 200.000 euros sería aproximadamente del 4,3 % neto antes de impuestos, no del 7 % anunciado. Esa diferencia cambia por completo la decisión.
El alquiler turístico puede superar al residencial en ingresos brutos, pero necesita más trabajo. Limpieza, atención al huésped, fotografías, incidencias y comisiones de plataformas pueden consumir entre un 15 % y un 30 % de la facturación, según el nivel de externalización y la zona.
Fiscalidad y regulación que no conviene dejar para el final
Una vivienda que permanece a disposición de su propietario puede generar una imputación de renta inmobiliaria en el IRPF, aunque no produzca ingresos. La Agencia Tributaria aplica normalmente el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % en determinados supuestos de revisión catastral, prorrateado por los días en que el inmueble está disponible.
Cuando se alquila, los ingresos deben declararse y pueden deducirse determinados gastos necesarios para obtenerlos, como intereses, conservación, reparaciones y amortización, siempre con los límites y requisitos fiscales correspondientes. Los periodos en los que la vivienda está vacía no siempre permiten deducir gastos como si estuviera alquilada todo el año.
El alquiler turístico añade otra capa. Si solo se pone la vivienda a disposición del huésped, puede estar exento de IVA; si se prestan servicios propios de la hostelería, puede tributar al 10 % de IVA. Además, desde julio de 2025 funciona el registro único para determinados alquileres de corta duración, sin sustituir las licencias y obligaciones que pueda exigir cada comunidad autónoma o ayuntamiento.
Por eso no compraría contando con ingresos turísticos hasta confirmar por escrito que la vivienda puede operar legalmente. Una licencia inexistente o una limitación de la comunidad puede convertir una inversión aparentemente rentable en una propiedad difícil de explotar.
Qué estrategia elegir según el objetivo del propietario
Si la prioridad es disfrutar de la vivienda, aceptaría una rentabilidad más baja a cambio de libertad. En ese caso, la ubicación, la distribución, el almacenamiento y el coste de mantenimiento pesan más que llenar todos los meses del calendario.
Si el objetivo principal es invertir, compararía tres escenarios antes de firmar. El primero sería alquiler residencial estable, el segundo alquiler a estudiantes o por temporada y el tercero alquiler turístico. La propiedad solo me interesaría si sigue siendo razonable en el escenario conservador.
| Escenario | Ingresos | Gestión | Flexibilidad del propietario |
|---|---|---|---|
| Residencial | Estables | Baja | Baja durante el contrato |
| Estudiantes | Medios y previsibles | Media | Alta entre cursos |
| Turístico | Variables y potencialmente altos | Alta | Alta, si la normativa lo permite |
| Uso propio | Ninguno | Baja | Máxima |
En una zona universitaria, el alquiler por habitaciones puede mejorar los ingresos, pero exige revisar contratos, convivencia, mobiliario y desgaste. Mi experiencia es que una vivienda sencilla, luminosa y bien conectada suele funcionar mejor que una propiedad muy lujosa cuyo precio de compra obliga a mantener rentas difíciles de asumir.
La decisión se vuelve más clara cuando se calcula con meses vacíos
Antes de comprar, prepararía una hoja con el precio total, los gastos de adquisición, la cuota hipotecaria, los costes anuales y tres niveles de ocupación. Si la inversión solo funciona con 12 meses alquilados, tarifas máximas y ningún imprevisto, no está bien protegida.
También dejaría una reserva de liquidez para cubrir entre seis y doce meses de gastos. Una propiedad vacacional puede ser un patrimonio excelente y una fuente de ingresos complementaria, pero no es pasiva ni automáticamente rentable. Cuando el uso personal, la demanda local y los números encajan, la vivienda adicional deja de ser un capricho caro y se convierte en una decisión inmobiliaria con sentido.
