Vender una vivienda por 250.000 € no significa ingresar esa cantidad en la cuenta. Entre impuestos, agencia, hipoteca, documentos y posibles deudas, la diferencia puede ser importante. Aquí explico cuánto suele costar una venta en España, qué paga normalmente el propietario y cómo calcular el importe neto antes de firmar.
La venta se calcula con el precio neto, no con el importe del anuncio
- IRPF: grava la ganancia patrimonial, no todo el precio de venta, con tipos progresivos del 19 % al 30 %.
- Plusvalía municipal: depende del valor del suelo, los años de tenencia y el ayuntamiento correspondiente.
- Agencia inmobiliaria: suele cobrar entre un 3 % y un 5 % más IVA, aunque todo depende del contrato.
- Hipoteca: cancelar el préstamo puede añadir gastos notariales, registrales, de gestoría y una comisión bancaria.
- Documentación: el certificado energético y la puesta al día de IBI, comunidad y cargas evitan retrasos en la firma.
Qué gastos de venta de una vivienda debe asumir el propietario
Yo separo estos costes en dos grupos. Por un lado están los que aparecen casi siempre, como la plusvalía municipal o la preparación de documentos. Por otro, los que dependen de cada operación, como la comisión de una agencia, la existencia de una hipoteca o la ganancia obtenida.
| Concepto | Quién suele pagarlo | Importe orientativo |
|---|---|---|
| IRPF por la ganancia | Vendedor residente | 19 % a 30 % de la base del ahorro |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Depende del ayuntamiento y del suelo |
| Comisión inmobiliaria | Según contrato | 3 % a 5 % más IVA con frecuencia |
| Certificado energético | Vendedor | 60 € a 150 € aproximadamente |
| Cancelación registral de hipoteca | Vendedor | 300 € a 1.000 € en muchos casos |
| Notaría de la escritura original | Vendedor salvo pacto | Según arancel y operación |
Estos importes son una referencia, no una factura cerrada. En una vivienda alquilada a estudiantes en Teatinos, por ejemplo, también conviene prever el coste de revisar contratos, depósitos, suministros y posibles desperfectos antes de presentarla a la venta.
Los dos impuestos que más pueden cambiar el resultado
IRPF por la ganancia patrimonial
La ganancia se calcula comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición. Al precio de compra se le pueden sumar ciertos impuestos, gastos de adquisición y mejoras justificadas. Del precio de venta se restan los gastos necesarios para transmitir el inmueble, como una comisión inmobiliaria acreditada.
En 2026, la base del ahorro tributa de forma progresiva con estos tramos combinados:
| Ganancia acumulada | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % sobre el tramo correspondiente |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % sobre el tramo correspondiente |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % sobre el tramo correspondiente |
| Más de 300.000 € | 30 % sobre el tramo correspondiente |
Por ejemplo, si compras por 180.000 €, acreditas 10.000 € de gastos y mejoras, vendes por 250.000 € y tienes 9.175 € de gastos de venta, la ganancia aproximada sería de 50.825 €. Sin otras rentas del ahorro que alteren el cálculo, el impuesto rondaría los 10.570 €.
La Agencia Tributaria contempla excepciones relevantes. La reinversión en otra vivienda habitual puede dejar exenta toda o parte de la ganancia si se cumplen los requisitos y los plazos, que normalmente permiten reinvertir durante los dos años anteriores o posteriores a la venta. Las personas mayores de 65 años pueden tener una exención específica al vender su vivienda habitual.
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Plusvalía municipal
La plusvalía municipal, técnicamente el IIVTNU, grava el supuesto incremento del valor del terreno urbano durante el tiempo que has sido propietario. La gestiona el ayuntamiento, por lo que el importe puede cambiar mucho entre Málaga, Madrid, Sevilla o cualquier otro municipio.
No se calcula simplemente aplicando un porcentaje al precio de venta. Intervienen el valor catastral del suelo, los años de tenencia y el método de cálculo elegido. Si no ha existido un aumento real del valor del terreno, puede no haber cuota, pero conviene poder demostrarlo con la documentación de compra y venta.
En una transmisión entre vivos, el plazo habitual para presentar la liquidación es de 30 días hábiles, aunque siempre revisaría la ordenanza del municipio. En Málaga, por ejemplo, no usaría una estimación genérica de internet para fijar el precio neto de una vivienda en Teatinos: pediría antes una simulación oficial.
Comisión de agencia, notaría y documentos necesarios
La comisión inmobiliaria no tiene un porcentaje único fijado para todas las compraventas. Lo habitual es encontrar ofertas de 3 % a 5 % más IVA, aunque algunas agencias trabajan con cantidades fijas o con porcentajes distintos. Antes de firmar una exclusiva, comprobaría si incluye fotografías, visitas, negociación, contrato de arras, asistencia a notaría y gestión documental.
Una comisión del 4 % más IVA sobre una venta de 250.000 € asciende a 12.100 €. Esa cifra explica por qué merece la pena comparar servicios y no solo porcentajes. Una agencia barata que no filtre compradores o no controle la documentación puede terminar alargando la operación y encareciéndola.
El certificado de eficiencia energética debe estar disponible para anunciar y vender la vivienda, salvo que ya exista uno vigente. Su precio suele situarse entre 60 € y 150 €, aunque cambia según la superficie, la localidad y el técnico.
Respecto a la notaría, el Código Civil establece como regla general que el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador las copias posteriores, salvo pacto distinto. En la práctica, el contrato puede repartir los gastos de otra manera. Por eso no daría por hecho que “la notaría la paga siempre el comprador” o que “la paga siempre el vendedor”. Hay que leer la cláusula concreta.
Qué ocurre si la vivienda todavía tiene hipoteca
Una hipoteca pendiente no impide vender, pero obliga a coordinar al banco, la notaría y el comprador. Lo habitual es que parte del dinero de la venta se destine a cancelar el capital pendiente y que la carga se elimine del Registro de la Propiedad.
Primero pediría al banco un certificado de saldo y una previsión de la comisión por amortización anticipada. Para préstamos sujetos a la Ley 5/2019, los límites pueden llegar al 2 % del capital amortizado en hipotecas fijas durante los primeros años y al 1,5 % después, mientras que en variables los topes son diferentes. La comisión exacta depende del contrato y de la fecha de formalización.
También puede haber gastos de notaría, registro y gestoría por la cancelación registral. Una vivienda puede estar económicamente pagada y seguir apareciendo con una carga en el registro si nunca se formalizó esa cancelación. Es un detalle que suele descubrirse tarde y provoca prisas justo antes de firmar.
Gastos que suelen confundirse con los del vendedor
El comprador suele asumir el ITP si adquiere una vivienda usada, o el IVA y el AJD cuando corresponde en una vivienda nueva. Esos impuestos no forman parte, en principio, de los gastos del vendedor, aunque sí influyen en la capacidad económica del comprador y pueden afectar a la negociación del precio.
El IBI del año de la venta suele repartirse entre las partes según el tiempo de propiedad, salvo que pacten otra cosa. También conviene dejar pagadas las cuotas de comunidad pendientes y entregar un certificado que confirme la situación del inmueble. Una deuda pequeña puede bloquear la firma si aparece en el último momento.
La comisión inmobiliaria también puede recaer total o parcialmente en el comprador si así se pacta de forma clara. No aceptaría una distribución ambigua. El contrato debe indicar quién paga, cuándo se devenga la comisión y qué sucede si la compraventa no llega a firmarse.
Cómo calcular el dinero que realmente recibirás
Para obtener una cifra realista, partiría del precio de venta y restaría cada concepto por separado. El saldo de la hipoteca no es un impuesto ni un gasto de venta, pero sí reduce el dinero que finalmente queda disponible.
- Fija un precio de venta razonable y no solo el importe anunciado.
- Calcula la comisión de agencia con el IVA incluido.
- Pide una estimación de la plusvalía al ayuntamiento.
- Revisa el precio de compra, las mejoras y los gastos que puedes justificar para el IRPF.
- Solicita al banco el capital pendiente y el coste de cancelación.
- Reserva importes para certificado energético, notaría, registro y gestoría.
- Comprueba IBI, comunidad, suministros, cargas y contratos de alquiler.
Con el ejemplo anterior, una vivienda vendida por 250.000 € podría tener 9.075 € de agencia, 100 € de certificado, 800 € de cancelación hipotecaria, 2.000 € de plusvalía hipotética y unos 10.570 € de IRPF. El resultado sería aproximadamente 227.455 € antes de descontar el capital pendiente de la hipoteca.
La cifra que conviene tener preparada antes de aceptar una oferta
Mi recomendación es preparar una hoja sencilla con tres columnas: gasto confirmado, estimación y gasto que no aplica. La plusvalía y el IRPF son los apartados que más sorpresas generan, mientras que la agencia y la hipoteca suelen poder concretarse antes de publicar el anuncio.
Si la vivienda está alquilada, reúne también contratos, recibos y justificantes de fianza. Una venta ordenada no consiste solo en encontrar comprador, sino en saber cuánto dinero quedará después de impuestos, cargas y trámites. Esa cifra neta es la que debería guiar la negociación desde el primer día.
