Entregar una señal por un piso puede parecer un trámite sencillo, pero esa cantidad puede quedar en juego si el contrato está mal redactado o la hipoteca no llega. La pregunta de qué son las arras de un piso se responde entendiendo tres cosas: qué tipo se firma, cuándo se pierde el dinero y qué condiciones deben quedar escritas antes de pagar.
Las arras fijan el compromiso y las consecuencias de romperlo
- No son obligatorias para comprar una vivienda.
- Lo habitual es entregar entre el 5 % y el 15 % del precio, aunque no existe un porcentaje legal fijo.
- Las arras penitenciales permiten desistir, pero el comprador pierde la señal y el vendedor devuelve el doble.
- La denegación de la hipoteca no devuelve automáticamente el dinero.
- La cantidad entregada suele descontarse del precio final de compraventa.
Qué son las arras de un piso y qué compromiso crean
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor antes de firmar la escritura pública. Normalmente se recogen en un contrato privado de compraventa y funcionan como señal, anticipo del precio o garantía, según lo que hayan pactado las partes.
Si el piso cuesta 240.000 euros y se acuerdan unas arras del 10 %, el comprador entregará 24.000 euros. Esa cantidad no suele ser un coste adicional, sino un pago a cuenta que se descuenta cuando se firma la compraventa ante notario.
El porcentaje más frecuente ronda el 10 %, pero no hay una cifra obligatoria para toda España. Puede negociarse una cantidad fija o un porcentaje distinto, especialmente cuando el comprador necesita reservar liquidez para impuestos, gastos de escritura y entrada hipotecaria.
Firmar arras tampoco es un paso obligatorio. Puede comprarse una vivienda directamente mediante escritura pública, aunque en la práctica este contrato permite fijar el precio, retirar el inmueble del mercado y establecer un plazo para preparar la operación.
Los tres tipos de arras y sus consecuencias
No basta con que el documento se titule “contrato de arras”. Lo decisivo es la función que las partes atribuyen al dinero y la redacción de las cláusulas. En España suelen distinguirse tres modalidades.
| Tipo | Para qué sirve | Qué ocurre si alguien incumple |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirman el acuerdo y suelen ser parte del precio. | No permiten desistir libremente. La parte perjudicada puede reclamar el cumplimiento o resolver el contrato, con posibles daños y perjuicios. |
| Penitenciales | Permiten abandonar la operación dentro de las condiciones pactadas. | El comprador pierde las arras. El vendedor debe devolverlas duplicadas. |
| Penales | Fijan una cantidad como garantía o penalización por incumplir. | En principio no permiten arrepentirse sin más. La parte perjudicada puede tener derecho a exigir el cumplimiento o aplicar la penalización, según el contrato. |
Las más delicadas son las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Si el comprador desiste de una operación de 240.000 euros con 24.000 euros entregados, perderá esa cantidad; si desiste el vendedor, tendrá que devolver 48.000 euros.
Mi recomendación es no aceptar expresiones ambiguas como “señal a cuenta” si se pretende tener derecho a desistir. El contrato debe decir de forma clara que se trata de arras penitenciales y explicar el procedimiento para comunicar la cancelación.
Qué debe incluir un contrato de arras bien redactado
Un buen documento debe permitir que cualquiera entienda qué se compra, cuánto se paga y qué sucederá si la escritura no llega a firmarse. Si falta información esencial, una discusión aparentemente pequeña puede acabar en una reclamación judicial.
- Identidad completa del comprador y del vendedor, incluidos documentos de identificación y domicilio.
- Descripción exacta del inmueble, con dirección, superficie, finca registral, garaje, trastero y otros anexos.
- Precio total, importe de las arras, forma de pago y cuenta o medio utilizado para entregar el dinero.
- Tipo de arras, especialmente si son penitenciales, confirmatorias o penales.
- Fecha límite para firmar la escritura pública y qué ocurre si una parte se retrasa.
- Situación registral y cargas, como hipotecas, embargos, arrendatarios u ocupantes.
- Reparto de gastos e impuestos de la compraventa, de acuerdo con la ley y con lo pactado.
- Condición de financiación, si el comprador necesita una hipoteca para completar la operación.
También conviene indicar si la vivienda se entregará libre de cargas, deudas de comunidad y ocupantes. Si el piso se compra en Teatinos para vivir o alquilarlo a estudiantes, comprobar desde el principio los anexos, el estado de la comunidad y la situación del inmueble evita sorpresas posteriores.
Qué revisar antes de entregar cualquier cantidad
Antes de firmar, yo comprobaría primero quién es realmente el propietario y si puede vender. Para ello resulta fundamental solicitar una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y compararla con la documentación que presenta la agencia o la parte vendedora.
- Verifica que el vendedor coincide con el titular registral y que todos los propietarios firman.
- Comprueba hipotecas, embargos, usufructos, limitaciones y cualquier carga inscrita.
- Solicita información sobre cuotas pendientes de la comunidad y el último recibo del IBI.
- Confirma si existe un inquilino, un ocupante o un contrato de alquiler vigente.
- Revisa que la vivienda, el garaje y el trastero estén descritos correctamente.
- Guarda justificantes de todos los pagos y conserva una copia firmada del contrato.
La presión de “hay más interesados” no debería sustituir a estas comprobaciones. Una transferencia rápida no convierte un documento confuso en un contrato seguro, y recuperar después las arras puede exigir tiempo, abogados y pruebas difíciles de reunir.
Si la operación se gestiona a través de una inmobiliaria, hay que aclarar también quién recibe el dinero y en qué concepto. Una reserva, una comisión de agencia y unas arras pueden ser figuras distintas, aunque a veces se presenten juntas en la misma negociación.
La hipoteca puede cambiar por completo el riesgo
Que el banco haya estudiado al comprador o le haya dado una simulación no significa que la financiación esté aprobada. Si se firman arras sin una cláusula específica, la denegación posterior de la hipoteca puede no liberar al comprador de sus obligaciones.
La solución práctica es pactar una condición suspensiva o una cláusula de financiación. Debe indicar el importe mínimo que se necesita, el plazo para obtenerlo, cuántas entidades deben rechazar la solicitud y qué documento acredita la denegación.
Por ejemplo, el contrato puede establecer que la compraventa queda condicionada a obtener una hipoteca de al menos 180.000 euros antes de una fecha concreta. Si el banco la rechaza y el comprador aporta la prueba exigida dentro del plazo, las arras se devolverían según lo pactado.
Cuanto más ajustado sea el ahorro disponible, más importante es esta protección. También conviene calcular que las arras no son toda la entrada: el comprador puede necesitar dinero adicional para impuestos, tasación, registro, gestoría y otros gastos de la operación.
Errores habituales que pueden hacer perder las arras
El error más caro suele ser firmar un modelo descargado o proporcionado por una agencia sin leer cada cláusula. Los formularios ayudan a ordenar la operación, pero no sustituyen la revisión del caso concreto.
- Confundir arras penitenciales con una simple reserva.
- Firmar sin haber comprobado la viabilidad de la hipoteca.
- Aceptar un plazo demasiado corto para conseguir financiación.
- No incluir garaje, trastero o muebles que también forman parte del acuerdo.
- Dar dinero en efectivo sin recibo ni identificación del destinatario.
- Suponer que el vendedor devolverá el doble ante cualquier problema, aunque las arras no sean penitenciales.
- Ignorar que puede haber varios propietarios y que deben intervenir todos.
Cuando el importe es importante, merece la pena que un abogado especializado o un notario revise el documento antes de hacer la transferencia. El coste de esa consulta suele ser pequeño frente a una señal del 10 % de una vivienda.
La señal solo es segura cuando el contrato explica sus límites
Las arras no son simplemente “el dinero para apartar un piso”. Son un acuerdo que puede confirmar la compraventa, penalizar un incumplimiento o permitir el desistimiento, y cada opción tiene consecuencias muy distintas.
Antes de firmar, comprobaría tres puntos por encima de todos los demás: el tipo de arras, la financiación y la situación registral del inmueble. Si esos apartados están claros y el plazo es realista, la señal cumple su función sin convertirse en una apuesta innecesaria con los ahorros del comprador.
