Comprar un piso en España exige mucho más que reunir el 20 % que normalmente no cubre el banco. La entrada, los impuestos, la tasación y los gastos de compraventa pueden cambiar bastante la cantidad necesaria, especialmente si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano. Aquí explico cuánto dinero conviene tener preparado, con ejemplos aplicables también a una compra en Málaga o Teatinos.
La cifra que conviene tener ahorrada antes de buscar hipoteca
- Entrada habitual del 20 % del precio, porque la hipoteca suele cubrir hasta el 80 %.
- Hay que sumar aproximadamente entre un 8 % y un 12 % para impuestos y gastos de compraventa.
- Para un piso de 200.000 €, el ahorro recomendado suele situarse entre 56.000 y 64.000 €.
- La tasación puede reducir la financiación si resulta inferior al precio pactado.
- Los avales públicos pueden reducir la entrada, pero no eliminan los impuestos ni garantizan la aprobación de la hipoteca.
La regla práctica para calcular la entrada de un piso
En España, lo más habitual es que el banco financie hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Por eso, el comprador debe aportar inicialmente el 20 % restante con sus propios ahorros.
Por ejemplo, si un piso cuesta 200.000 € y la tasación coincide con ese importe, la entidad podría conceder una hipoteca de hasta 160.000 €. La entrada sería de 40.000 €, pero esa no es todavía la cantidad total que necesitarías para firmar la operación.
El Banco de España utiliza el 80 % como referencia de una financiación prudente, aunque no es una obligación legal que todos los bancos deban aplicar de forma idéntica. Algunas entidades pueden llegar al 90 % en perfiles muy sólidos, pero suelen exigir estabilidad laboral, ingresos suficientes, pocas deudas y una vivienda fácil de vender.
Mi recomendación es hacer las cuentas suponiendo que tendrás que aportar el 20 % del precio más los gastos. Si después consigues mejores condiciones, conservarás un colchón de seguridad en lugar de comprometer todos tus ahorros.
Entrada, señal y gastos no significan lo mismo
Una confusión bastante común es llamar “entrada” a todo el dinero que se entrega antes de comprar. En realidad, hay que distinguir tres conceptos que aparecen en momentos diferentes.
La entrada hipotecaria
Es la parte del precio que la hipoteca no cubre. En el escenario más habitual equivale al 20 % del valor financiable. Ese dinero reduce directamente la cantidad que tendrás que pedir al banco y, por tanto, también los intereses futuros.
Las arras o señal
Las arras son una cantidad que se entrega al vendedor para reservar la vivienda. Lo habitual es pactar alrededor de un 5 % al 10 % del precio, aunque el porcentaje depende del contrato. No es un coste adicional si finalmente compras, porque normalmente se descuenta del precio y cuenta como parte de la entrada.
Hay que leer bien el contrato. En unas arras penitenciales, el comprador puede perder la cantidad entregada si se retira, mientras que el vendedor suele tener que devolverla duplicada si incumple. Yo evitaría firmar unas arras sin incluir una condición que permita recuperar el dinero si la hipoteca es denegada o la tasación no alcanza el importe necesario.
Los impuestos y gastos de compraventa
Estos sí se suman a la entrada. Incluyen principalmente el impuesto correspondiente, la notaría de la compraventa, el Registro de la Propiedad, la gestoría y, en algunos casos, los honorarios de agencia. Como orientación general, conviene reservar entre un 8 % y un 12 % adicional, aunque la cifra cambia según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.
Por tanto, una persona que compra un piso de 200.000 € no debería pensar solamente en 40.000 €. Un presupuesto más realista sería de 56.000 a 64.000 €, salvo que pueda acceder a una financiación superior o a una ayuda específica.
Cuánto dinero hace falta según el precio de la vivienda
Estos ejemplos muestran la diferencia entre la entrada bancaria y el ahorro total recomendado. Las cifras de gastos son orientativas y no sustituyen un cálculo fiscal personalizado.
| Precio del piso | Entrada del 20 % | Gastos estimados del 8 % al 12 % | Ahorro total orientativo |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 12.000 a 18.000 € | 42.000 a 48.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 16.000 a 24.000 € | 56.000 a 64.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 20.000 a 30.000 € | 70.000 a 80.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 24.000 a 36.000 € | 84.000 a 96.000 € |
En un piso de 200.000 € situado en Teatinos, por ejemplo, la cuenta de partida sería una entrada de 40.000 € y una reserva adicional para impuestos y trámites. El barrio o la ciudad no cambia por sí solo el porcentaje de financiación, pero sí puede influir en el precio, la tasación y la facilidad con la que el banco considera vendible la vivienda.
Yo añadiría además un fondo de emergencia equivalente a tres o seis meses de gastos. Comprar utilizando hasta el último euro suele ser una mala decisión, porque después pueden aparecer reformas, mudanza, cuotas de comunidad o periodos sin ingresos.
Qué gastos se suman a la entrada en España
El impuesto es el elemento que más cambia la cuenta final. En una vivienda usada se paga normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, conocido como ITP, y el tipo depende de la comunidad autónoma. En una vivienda nueva comprada al promotor se paga generalmente IVA y Actos Jurídicos Documentados.
Vivienda de segunda mano
En Andalucía, el tipo general del ITP para inmuebles es del 7 %. Existen tipos reducidos en determinadas situaciones, como la compra de una vivienda habitual de hasta 150.000 € por una persona menor de 35 años, que puede tener un tipo del 3,5 % si cumple todos los requisitos.
Así, solo el ITP de un piso usado de 200.000 € supondría 14.000 € con el tipo general andaluz. Al añadir notaría, registro, gestoría y otros trámites, el coste de compra puede acercarse al 8 % o 9 % del precio.
Vivienda nueva
La compra de una vivienda nueva suele tributar con un IVA del 10 %. También se añade el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma. En Andalucía, el tipo general indicado para este impuesto es del 1,2 %, aunque pueden existir reducciones según el comprador y el inmueble.
Por ese motivo, una vivienda nueva no siempre exige menos ahorro aunque tenga una promoción atractiva. El impuesto puede elevar de forma importante la cantidad que debes llevar preparada el día de la firma.
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Gastos hipotecarios que paga el comprador
Desde la Ley 5/2019, el banco asume normalmente los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos asociados a la formalización de la hipoteca. El comprador suele pagar la tasación, que puede costar aproximadamente entre 250 y 600 €, además de una posible comisión de apertura si aparece en la oferta.
Eso no significa que el banco pague los gastos de la compraventa. Esta diferencia es importante y explica por qué muchas personas calculan bien la entrada, pero se quedan cortas al llegar a la notaría.
Por qué el banco puede pedir más del 20 %
El porcentaje de financiación se calcula sobre la tasación o sobre el precio de compra, aplicando normalmente el importe más bajo. Si acuerdas comprar por 220.000 €, pero la tasación obtiene un valor de 205.000 €, el 80 % se calcularía sobre 205.000 €.
En ese caso, la hipoteca máxima aproximada sería de 164.000 €. Tendrías que aportar 56.000 € para cubrir el precio, sin contar impuestos ni otros gastos. Este es uno de los riesgos que conviene detectar antes de entregar una señal elevada.
La entidad también estudia tus ingresos y deudas. Como referencia prudente, la cuota hipotecaria más otros préstamos no debería consumir alrededor de un 30 % o 35 % de los ingresos netos. Un buen ahorro no compensa siempre unos ingresos inestables o un nivel elevado de endeudamiento.
Entre los factores que más pesan están la antigüedad laboral, el tipo de contrato, la edad, los ingresos de todos los titulares, los préstamos existentes y el historial de pagos. También influye si la vivienda será habitual, una segunda residencia o una inversión para alquilar habitaciones.
Una hipoteca al 100 % existe en casos concretos, pero no debe tratarse como el escenario normal. Puede aparecer cuando el banco financia una vivienda de su cartera, cuando hay garantías adicionales o cuando interviene un aval público. Aun así, el comprador suele necesitar dinero para impuestos y gastos.
Cómo reducir la entrada sin poner en riesgo tus finanzas
Para jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo, la línea de avales públicos gestionada por el ICO puede facilitar una financiación superior a la habitual si se cumplen sus requisitos. El aval puede cubrir hasta el 20 % adicional y llegar al 25 % cuando la vivienda alcanza una determinada calificación energética.
Este mecanismo no entrega dinero al comprador ni convierte automáticamente la operación en una hipoteca aprobada. El banco sigue revisando la solvencia, el precio máximo de la vivienda, los ingresos, el patrimonio y el resto de condiciones del programa. Además, la vivienda debe convertirse en residencia habitual y permanente durante el periodo exigido.
También pueden existir programas autonómicos o municipales para jóvenes, viviendas protegidas y primera vivienda. Yo comprobaría primero los requisitos oficiales y después pediría ofertas a varias entidades, porque una ayuda puede perder parte de su ventaja si la hipoteca tiene un tipo de interés o unos productos vinculados demasiado caros.
Si todavía no tienes el ahorro suficiente, hay tres alternativas razonables:
- Esperar y aumentar el ahorro, manteniendo un fondo de emergencia separado de la entrada.
- Comprar una vivienda más económica, ajustando el precio a una cuota que no supere tu capacidad mensual.
- Solicitar un aval público o familiar, entendiendo claramente quién responde si aparecen impagos.
Lo que menos recomiendo es financiar la entrada con préstamos personales. Puede parecer una solución rápida, pero el banco incorporará esa cuota al estudio de solvencia y el coste total de la compra aumentará de forma considerable.
La cantidad que yo tendría preparada antes de firmar nada
Para comprar con una hipoteca estándar, usaría como referencia un ahorro mínimo del 28 % al 32 % del precio del piso. Ese porcentaje incluye el 20 % de entrada y una estimación prudente de impuestos y gastos.
Si el piso cuesta 200.000 €, intentaría contar con unos 60.000 € disponibles y mantendría aparte un colchón para imprevistos. Puede haber operaciones que requieran menos, pero esta cifra permite negociar con más tranquilidad y soportar una tasación algo inferior sin que todo el plan se desmorone.
La respuesta corta es sencilla: normalmente necesitas el 20 % que no financia el banco, pero la decisión real debe basarse en el coste completo de la compraventa, tu cuota mensual y el dinero que conservarás después de firmar.
