Comprar una vivienda con financiación exige entender una diferencia que puede cambiar por completo la entrada necesaria. El banco compara el precio de compraventa con la tasación y, en muchos casos, calcula el préstamo sobre el importe más bajo, aunque la valoración profesional sea superior. Aquí explico cómo funciona, qué ocurre si la tasación sale por debajo del precio, cuánto ahorro conviene tener y qué precauciones tomar antes de firmar unas arras.
La cifra útil suele ser el menor de los dos valores
- Regla habitual: el banco aplica su porcentaje de financiación sobre el menor importe entre tasación y precio de compra.
- Vivienda habitual: lo más frecuente es llegar hasta el 80%, aunque existen ofertas superiores para perfiles concretos.
- Tasación baja: reduce el préstamo disponible y obliga a aportar más dinero propio.
- Tasación alta: no garantiza que puedas pedir más del precio escriturado.
- Ahorro real: además de la entrada, hay que reservar dinero para impuestos y gastos de compraventa.
Qué valor utiliza realmente el banco para calcular la hipoteca
La tasación es una valoración profesional del inmueble realizada por una sociedad homologada. El precio de compra, en cambio, es la cantidad pactada entre comprador y vendedor. Son cifras distintas y responden a finalidades diferentes, aunque ambas influyen en la financiación.
En España, la práctica más extendida consiste en financiar hasta un porcentaje del menor entre el valor de tasación y el precio de compraventa. Para una vivienda habitual, ese límite suele situarse alrededor del 80%. El Banco de España explica que la tasación sirve al banco para medir el valor de la garantía y el riesgo que asume.
Esto no significa que exista un derecho automático a recibir el 80%. La entidad también revisa los ingresos, la estabilidad laboral, otras deudas, el tipo de contrato, la edad y el historial financiero. En mi opinión, uno de los errores más frecuentes es confundir el porcentaje máximo anunciado por el banco con una aprobación asegurada.
| Situación | Base habitual de cálculo | Consecuencia |
|---|---|---|
| Tasación superior al precio | Precio de compra | La valoración alta no suele permitir financiar más que el precio escriturado |
| Tasación igual al precio | Precio y tasación coinciden | Se aplica el porcentaje ofrecido por el banco |
| Tasación inferior al precio | Valor de tasación | El comprador debe aportar una entrada mayor |
Qué cambia cuando la tasación es más alta o más baja
Cuando la tasación supera el precio de compra
Imaginemos una vivienda con un precio de compraventa de 200.000 euros y una tasación de 220.000 euros. Si el banco financia el 80% sobre el menor valor, el préstamo máximo orientativo será de 160.000 euros, no de 176.000.
La tasación alta aporta tranquilidad porque indica que el precio negociado no parece excesivo según los criterios del informe. Sin embargo, no convierte automáticamente la operación en una hipoteca del 88% o del 100%. Algunas entidades ofrecen condiciones especiales, pero deben aparecer claramente en la oferta y dependen del perfil del cliente.
Cuando la tasación queda por debajo del precio
Ahora pensemos en el mismo piso de 200.000 euros, pero con una valoración de 180.000. Si se aplica el 80%, el banco podría limitar el préstamo a 144.000 euros. El comprador tendría que cubrir 56.000 euros de diferencia, además de los impuestos y gastos de la compraventa.
Esta situación es especialmente delicada cuando se han firmado arras sin incluir una condición que permita recuperar el dinero si no se obtiene la financiación. Por eso recomiendo pedir una estimación previa al banco y negociar una cláusula suspensiva vinculada a la hipoteca antes de entregar una cantidad importante.
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Por qué pueden no coincidir ambos importes
La tasación analiza comparables, ubicación, superficie, estado de conservación, distribución, calidad constructiva y situación registral. El precio de compra también refleja urgencia del vendedor, competencia entre compradores, reformas pendientes o el atractivo concreto de una vivienda.
En zonas con mucha demanda, como Teatinos en Málaga, puede ocurrir que el precio pactado incorpore parte de esa presión del mercado y no coincida exactamente con los valores utilizados por el tasador. Un informe no mide cuánto desea una persona ese piso, sino cuánto vale razonablemente como garantía según una metodología regulada.
Cómo calcular cuánto dinero necesitas antes de firmar
Para hacer números realistas, yo separaría la operación en tres bloques. El primero es la parte del precio que el banco no financia. El segundo corresponde a los impuestos y gastos de compraventa. El tercero es un colchón para reformas, mudanza y posibles imprevistos.
En una vivienda habitual de 200.000 euros financiada al 80%, la entrada sería de aproximadamente 40.000 euros. A esa cifra habría que añadir los gastos de la compra, cuyo importe varía según la comunidad autónoma, si la vivienda es nueva o usada y el tipo de operación. Como orientación prudente, conviene analizar un margen adicional de alrededor del 10% al 15%, sin tomarlo como una cifra universal.
| Precio de compra | Tasación | Financiación al 80% | Aportación sobre el precio |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 220.000 € | 160.000 € | 40.000 € |
| 200.000 € | 200.000 € | 160.000 € | 40.000 € |
| 200.000 € | 180.000 € | 144.000 € | 56.000 € |
Si se trata de una vivienda para alquilar a estudiantes, el banco puede analizarla como inversión o segunda residencia, no como vivienda habitual. En esos casos, el porcentaje financiable suele ser inferior, a menudo cercano al 60% o 70%, y los ingresos futuros del alquiler no siempre se computan íntegramente.
También conviene recordar que la entidad no solo mira la garantía. El Banco de España señala como referencia habitual una tasa de endeudamiento de aproximadamente entre el 30% y el 35% de los ingresos, sumando la nueva cuota y otras deudas. Un piso barato puede ser inasumible si la cuota supera la capacidad mensual del comprador.
Qué hacer si la valoración no encaja con la operación
Una tasación baja no significa necesariamente que la compra deba cancelarse, pero sí exige actuar rápido. Lo primero es pedir el informe completo y revisar si se han tenido en cuenta correctamente los metros, anexos, reformas, calidades y situación registral.
El comprador puede solicitar otra tasación a una sociedad homologada. La normativa permite aportar una valoración propia siempre que esté vigente y cumpla los requisitos exigidos. Según el Banco de España, la entidad debe aceptar una tasación homologada no caducada, aunque puede realizar comprobaciones sin cobrar por ellas.
- Revisar el informe para detectar errores de superficie, estado o elementos no valorados.
- Comparar entidades, porque no todos los bancos aplican exactamente la misma política de riesgo.
- Renegociar el precio con el vendedor si la valoración refleja una diferencia razonable.
- Aumentar la entrada solo si el esfuerzo mensual y el colchón financiero siguen siendo sostenibles.
- Revisar las arras para comprobar qué ocurre si la hipoteca no se concede.
Lo que no aconsejo es pedir un préstamo personal para cubrir automáticamente la diferencia. Puede resolver la entrada a corto plazo, pero suma una cuota más cara y puede hacer que el banco rechace la hipoteca por exceso de endeudamiento. El problema no desaparece, solo cambia de forma.
Qué porcentaje puedes conseguir en casos especiales
El 80% es una referencia habitual, no un límite idéntico para todas las personas. Algunos bancos llegan al 90% o 95% para jóvenes, funcionarios, clientes con ingresos altos o compradores que cumplen condiciones específicas. También existen programas de avales públicos que pueden reducir la entrada necesaria, pero sus requisitos dependen de la administración y del perfil del solicitante.
Incluso con una oferta del 95%, hay que preguntar sobre qué importe se aplica el porcentaje. Una entidad puede financiar el 95% del precio, pero limitar el préstamo al 80% de la tasación. La diferencia contractual es enorme, especialmente si el inmueble se compra por encima de la valoración.
Para una segunda residencia o una vivienda destinada al alquiler, las condiciones suelen ser más conservadoras. El banco puede exigir más ahorro, mayor estabilidad de ingresos o garantías adicionales. En un proyecto de alquiler para estudiantes en Málaga, por ejemplo, no conviene basar la operación únicamente en una previsión optimista de ocupación.
La tasación importa, pero la solvencia decide
Una tasación favorable ayuda, pero no sustituye a una economía doméstica saneada. Antes de reservar una vivienda, conviene calcular la cuota con un escenario de tipos más altos, incluir comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y posibles meses sin ingresos si el inmueble se alquila.
La tasación hipotecaria también tiene un coste que normalmente paga el cliente. La Ley 5/2019 atribuye al prestatario el gasto de tasación, mientras que el banco asume otros costes de formalización de la hipoteca, como notaría, registro, gestoría e impuesto asociado al préstamo hipotecario.
Mi criterio es sencillo: primero confirmaría cuánto puedo pagar cada mes, después cuánto dinero puedo aportar y solo entonces buscaría viviendas dentro de ese marco. Elegir el piso máximo que permite la tasación suele ser menos importante que conservar un fondo de emergencia de tres a seis meses después de la compra.
La decisión más segura empieza antes de negociar el precio
Cuando se compara una hipoteca calculada sobre la tasación o sobre el precio de compra, la respuesta práctica suele ser clara: el banco toma como referencia el importe que le resulte más conservador, normalmente el menor de los dos. La tasación alta puede respaldar la operación, pero la tasación baja encarece de golpe la entrada.
Antes de firmar, pediría por escrito el porcentaje financiable, la base sobre la que se calcula, el tratamiento de una tasación inferior y todos los productos vinculados. Con esos datos se puede negociar el precio, valorar otra entidad o descartar una operación que obligue a quedarse sin ahorros. En una compra de vivienda, esa prudencia no retrasa la decisión: evita que una diferencia de unos pocos miles de euros convierta las arras en un problema financiero.
