Un piso de 200.000 euros no suele comprarse con 40.000 euros, aunque esa sea la entrada habitual. Hay que sumar impuestos, tasación y otros gastos, y además conservar un colchón para no quedarse sin liquidez después de firmar. En esta guía explico cuánto conviene tener ahorrado, cómo cambia la cifra según sea vivienda nueva o usada y qué opciones existen si todavía no se alcanza ese capital.
La cifra orientativa para comprar sin ir demasiado justo
- Vivienda usada: calcula aproximadamente entre el 28 % y el 33 % del precio.
- Vivienda nueva: suele ser prudente disponer de entre el 30 % y el 35 %.
- Entrada habitual: el banco suele financiar hasta el 80 % del menor valor entre compraventa y tasación.
- Impuestos: pagarás ITP en una vivienda usada y, normalmente, IVA más AJD en una nueva.
- Colchón adicional: reserva entre 3 y 6 meses de gastos fuera del dinero destinado a la compra.
La regla práctica para saber cuánto necesitas ahorrar
Mi punto de partida es sencillo: si compras una vivienda habitual con una hipoteca estándar, calcula que necesitarás aportar aproximadamente el 30 % del precio. Ese porcentaje combina el 20 % que normalmente no financia el banco y otro 8 % o 12 % destinado a impuestos y gastos.
La cifra no es idéntica en toda España. Cambia según la comunidad autónoma, el tipo de inmueble, el importe de la tasación, la edad del comprador y las condiciones concretas de la hipoteca. Por eso, hablar solo de “la entrada” suele llevar a cálculos demasiado optimistas.
| Precio del piso | Vivienda usada | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| 150.000 € | 42.000 - 49.000 € | 45.000 - 52.000 € |
| 200.000 € | 56.000 - 65.000 € | 62.000 - 70.000 € |
| 250.000 € | 70.000 - 81.000 € | 75.000 - 87.000 € |
| 300.000 € | 84.000 - 97.000 € | 90.000 - 105.000 € |
Son rangos orientativos para una financiación cercana al 80 %. Yo no utilizaría el mínimo de la tabla como objetivo definitivo: intentaría añadir un 5 % o 10 % de margen para mudanza, pequeñas reformas, muebles o cualquier imprevisto.
Qué parte corresponde a la entrada y qué parte a los gastos
En una hipoteca que cubre el 80 % del valor de la vivienda, el comprador debe aportar el 20 % restante. En un piso de 200.000 euros serían 40.000 euros, pero esa cantidad no incluye los impuestos ni la documentación necesaria para cerrar la operación.
En la compraventa de una vivienda usada, el gasto más importante suele ser el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Su porcentaje depende de la comunidad autónoma y puede situarse, de forma aproximada, entre el 6 % y el 10 %.
En Andalucía, por ejemplo, el tipo general del ITP es del 7 %, aunque existen tipos reducidos para determinados compradores y viviendas habituales. Así, un piso usado de 200.000 euros en Málaga podría generar unos 14.000 euros de ITP antes de sumar el resto de los gastos.
- Notaría de la compraventa: aproximadamente entre 600 y 1.000 euros.
- Registro de la Propiedad: normalmente entre 400 y 700 euros.
- Gestoría: alrededor de 300 a 600 euros si se contrata para tramitar la operación.
- Tasación hipotecaria: con frecuencia entre 250 y 600 euros.
- Agencia inmobiliaria: depende del contrato y de quién asuma sus honorarios.
La tasación merece una atención especial porque no es un trámite decorativo. El banco puede calcular el 80 % sobre el menor valor entre el precio de compra y la tasación, de modo que una valoración inferior puede obligarte a aportar más dinero.
La diferencia entre comprar una vivienda usada o una nueva
El tipo de vivienda cambia bastante la cantidad inicial. En una vivienda usada se paga normalmente el ITP, mientras que en una vivienda nueva adquirida al promotor se paga IVA del 10 % y, por regla general, el impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo tipo depende de cada comunidad.
Ejemplo de vivienda usada
Imaginemos un piso de segunda mano de 200.000 euros en Andalucía con una hipoteca del 80 %. La cuenta básica sería de 40.000 euros de entrada, unos 14.000 euros de ITP al tipo general y aproximadamente 2.000 o 3.000 euros entre tasación y gastos de compraventa.
El ahorro necesario se situaría cerca de 56.000 o 57.000 euros. Si el comprador tiene menos de 35 años o cumple otros requisitos, podría acceder a un tipo reducido, pero conviene comprobar las condiciones antes de descontarlo del presupuesto.
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Ejemplo de vivienda nueva
Para una vivienda nueva de 200.000 euros, los 40.000 euros de entrada se mantienen, pero habría que añadir unos 20.000 euros de IVA y el AJD correspondiente. Sumando notaría, registro, tasación y otros trámites, el capital inicial puede acercarse a 64.000 o 68.000 euros.
La vivienda nueva no siempre exige más ahorro en todos los casos, pero suele hacerlo cuando se compara con una vivienda usada de precio similar. También hay que revisar si el contrato contempla pagos durante la construcción, porque esas cantidades adelantan parte del desembolso.
Un cálculo realista para un piso en Teatinos o Málaga
En zonas con precios elevados, como Teatinos, la barrera principal no es solo encontrar una cuota asumible, sino reunir la cantidad inicial. Para un piso de 250.000 euros, una planificación razonable sería reservar 50.000 euros de entrada y entre 20.000 y 30.000 euros para impuestos y gastos, según el tipo de vivienda.
| Concepto | Estimación sobre 250.000 € |
|---|---|
| Parte no financiada | 50.000 € |
| Impuestos | 15.000 - 25.000 € |
| Notaría, registro y gestoría | 1.000 - 2.000 € |
| Tasación y trámites adicionales | 300 - 1.000 € |
| Total aproximado | 66.000 - 78.000 € |
Este ejemplo ayuda a entender por qué una pareja puede pagar un alquiler mensual de 1.000 euros y, aun así, no estar preparada para comprar. La cuota mide la capacidad mensual, mientras que la entrada y los gastos exigen disponer de decenas de miles de euros de una sola vez.
Además, el banco analizará los ingresos, la estabilidad laboral y otras deudas. Según el Banco de España, las entidades suelen vigilar que el conjunto de cuotas no supere aproximadamente el 30 % o 35 % de los ingresos netos, aunque cada banco aplica sus propios criterios.
Qué ocurre si la tasación es inferior al precio
Supongamos que compras un piso por 200.000 euros, pero la tasación lo valora en 190.000. Si la entidad financia el 80 % del menor importe, el préstamo podría quedarse en 152.000 euros, no en 160.000.
En ese escenario tendrías que aportar 48.000 euros para completar el precio, además de los impuestos y gastos. Una diferencia de 8.000 euros puede cambiar por completo la viabilidad de la operación, por eso recomiendo no entregar una señal elevada sin incluir condiciones claras en el contrato de arras.
También conviene pedir una nota simple y revisar cargas, cuotas pendientes de comunidad, derramas aprobadas y posibles problemas urbanísticos. Ahorrar para la compra no sirve de mucho si después aparece una obligación inesperada vinculada al inmueble.
Alternativas para comprar con menos ahorro
Existen opciones que pueden reducir la entrada, pero ninguna elimina todos los costes. Los avales públicos pueden permitir que el banco financie un porcentaje mayor, aunque suelen exigir que sea la primera vivienda habitual y que el comprador cumpla límites de edad, ingresos o patrimonio.
La ventaja es que se necesita menos dinero para cubrir la parte no financiada. La desventaja es que la hipoteca será más elevada y la cuota puede acercarse demasiado al límite de esfuerzo. Yo solo consideraría esta vía si, incluso con un tipo de interés más alto, la cuota sigue siendo cómoda.
Otra posibilidad es recibir ayuda familiar mediante una donación o un préstamo privado. En ambos casos conviene documentar la operación y revisar sus consecuencias fiscales, especialmente si el dinero procede de otra comunidad autónoma.
Comprar entre dos personas también reduce el esfuerzo individual, pero exige hablar antes de porcentajes de propiedad, aportaciones, gastos y qué ocurriría si una de las partes quisiera vender. Un acuerdo claro evita muchos problemas cuando la relación personal cambia.
El ahorro mínimo no debe dejarte sin colchón
El error que más me preocupa es utilizar todos los ahorros para llegar a la firma. Después aparecen la mudanza, el seguro, los muebles, una reparación o varios meses de ingresos irregulares, y el propietario empieza su nueva etapa con una tarjeta de crédito como única reserva.
Mi recomendación es separar dos bolsas. La primera cubre la entrada, los impuestos y los gastos de compra; la segunda debe conservar entre tres y seis meses de gastos habituales. Si el piso necesita reforma, añadiría ese presupuesto antes de decidir cuánto puedo pagar por la vivienda.
La fórmula final sería esta:
Ahorro necesario = entrada no financiada + impuestos + gastos de compraventa + colchón de seguridad.
Para un piso de 200.000 euros, tener 60.000 euros puede ser suficiente en algunos casos, pero llegar con 65.000 o 70.000 euros ofrece mucha más tranquilidad. La mejor compra no es la que agota todo el ahorro, sino la que permite pagar la hipoteca y seguir teniendo margen para vivir.
