Vender una vivienda no significa quedarse con todo el precio firmado ante notario. La ganancia puede tributar en el IRPF y, además, suele aparecer la plusvalía municipal, mientras que otros importes como el IBI, la cancelación de la hipoteca o la comisión de la agencia afectan al dinero que realmente recibes. Explico qué impuestos hay que pagar al vender una casa en España, cómo se calculan, qué exenciones existen y qué plazos conviene controlar, también si se trata de un piso alquilado a estudiantes en Málaga o Teatinos.
La venta de una vivienda puede generar dos impuestos principales
- IRPF: grava la ganancia patrimonial obtenida por la persona residente.
- Plusvalía municipal: se liquida ante el ayuntamiento donde está el inmueble y suele vencer en 30 días hábiles.
- Exenciones: existen beneficios por reinvertir en otra vivienda habitual o por vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años.
- No residente: el comprador debe retener normalmente el 3 % del precio y entregarlo a Hacienda.
- Documentación: guardar facturas de reformas, impuestos y gastos puede reducir la ganancia declarada.
Qué impuestos paga normalmente el vendedor
En una compraventa de vivienda entre particulares, el vendedor suele enfrentarse a dos obligaciones fiscales. La primera es el IRPF, si existe una ganancia patrimonial. La segunda es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.
| Impuesto o coste | Quién lo asume normalmente | Cuándo se gestiona |
|---|---|---|
| IRPF por la ganancia | Vendedor residente fiscal en España | En la declaración de la Renta del año de la venta |
| IRNR | Vendedor no residente fiscal | Después de la transmisión, mediante el modelo correspondiente |
| Plusvalía municipal | Vendedor en una venta entre vivos | Generalmente, en 30 días hábiles |
| IBI | Responsable legal quien figure como titular el 1 de enero | Según el calendario del ayuntamiento |
El comprador suele pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales si adquiere una vivienda usada, o el IVA y el AJD cuando compra una vivienda nueva. Por eso no conviene incluir automáticamente esos tributos en la factura fiscal del vendedor. Otra cosa son los gastos pactados en la escritura, la comisión de la inmobiliaria o la cancelación registral de una hipoteca.
En Málaga, por ejemplo, la plusvalía depende de la ordenanza municipal, del valor catastral del suelo y del tiempo transcurrido desde la adquisición. No existe una cantidad fija por vender un piso en Teatinos: dos viviendas con el mismo precio de venta pueden generar cuotas distintas porque sus valores del suelo y fechas de compra no coinciden.
Cómo se calcula la ganancia que tributa en el IRPF
La Agencia Tributaria trata la venta como una alteración patrimonial. La cuenta básica consiste en restar el valor de adquisición al valor de transmisión, pero ambos importes pueden incluir gastos y tributos relacionados con la operación.
Una fórmula práctica sería la siguiente:
Ganancia patrimonial = precio de venta menos gastos de venta, menos precio de compra, impuestos, gastos de adquisición y mejoras justificadas.
Imaginemos una vivienda comprada por 180.000 euros. El propietario pagó 15.000 euros entre impuestos y gastos de adquisición, invirtió 10.000 euros en una reforma acreditada y vende por 250.000 euros, con 8.000 euros de gastos de venta. La ganancia aproximada sería de 47.000 euros.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 250.000 € |
| Menos gastos de venta | -8.000 € |
| Precio de compra | -180.000 € |
| Impuestos y gastos de adquisición | -15.000 € |
| Mejoras justificadas | -10.000 € |
| Ganancia estimada | 47.000 € |
Con la escala del ahorro aplicable desde 2025, los primeros 6.000 euros tributan al 19 % y el tramo entre 6.000 y 50.000 euros al 21 %. En este ejemplo, la cuota orientativa sería de 9.750 euros, antes de considerar pérdidas pendientes, deducciones o exenciones. No es un porcentaje único aplicado a todo el precio de venta.
Si la vivienda estuvo alquilada, hay un detalle que suele sorprender. Las amortizaciones fiscalmente deducidas durante el alquiler pueden reducir el valor de adquisición a efectos del cálculo, lo que puede aumentar la ganancia declarada. En un piso alquilado a estudiantes conviene revisar las declaraciones de todos los años y conservar los contratos, facturas y justificantes de las obras.
Cuando se vende por debajo del valor fiscal de adquisición, normalmente no hay ganancia que pagar en el IRPF. Puede existir una pérdida patrimonial compensable con otras ganancias del ahorro, pero vender barato no elimina automáticamente la plusvalía municipal, porque este impuesto analiza el valor del terreno urbano y no solo el precio total de la vivienda.
Cuándo se puede reducir o evitar el IRPF
Reinversión en otra vivienda habitual
La ganancia por vender la vivienda habitual puede quedar exenta total o parcialmente si el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual o en su rehabilitación. La reinversión debe realizarse dentro de un plazo máximo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
Si reinviertes todo el importe obtenido, la exención puede cubrir toda la ganancia. Si solo reinviertes una parte, la exención será proporcional. Por ejemplo, reinvertir el 60 % del importe obtenido no significa que desaparezca el 60 % del precio, sino que puede quedar exento aproximadamente el 60 % de la ganancia, siempre que se cumplan los demás requisitos.
La exención no se aplica por el simple hecho de comprar otra casa. Ambas viviendas deben cumplir las condiciones de vivienda habitual y hay que manifestar correctamente la intención de acogerse al beneficio fiscal en la declaración. Este es uno de los puntos que más errores produce, especialmente cuando la nueva vivienda se compra antes de vender la anterior.
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Vendedores mayores de 65 años
La transmisión de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años, o por alguien en situación de dependencia severa o gran dependencia, puede quedar exenta de la ganancia patrimonial si se cumplen las condiciones legales. En este supuesto no se exige reinvertir el dinero en otra vivienda.
También existen reglas especiales para determinados inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, aunque su aplicación es limitada y requiere revisar el valor de transmisión acumulado. Si la vivienda procede de una herencia, una donación, una separación matrimonial o una actividad económica, no conviene hacer el cálculo con una plantilla genérica.
Cómo funciona la plusvalía municipal y cuándo se presenta
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno urbano desde la adquisición hasta la venta. No grava directamente la vivienda, sino la parte del valor catastral que corresponde al suelo. En una compraventa, el vendedor suele ser el sujeto obligado.
El plazo general para presentar la declaración o autoliquidación es de 30 días hábiles desde la transmisión. El ayuntamiento puede calcular la cuota mediante el método objetivo o permitir el método directo, basado en la diferencia entre los valores del terreno en la compra y en la venta. Cuando proceda, debe aplicarse el método más favorable para el contribuyente.
Si consideras que no ha existido incremento de valor del terreno, no conviene simplemente ignorar el impuesto. Lo prudente es presentar la declaración dentro de plazo y aportar las escrituras o documentos que acrediten la situación. En Málaga, el organismo tributario municipal permite solicitar la comprobación de estos supuestos con la documentación de adquisición y transmisión.
La cifra final depende de varios factores:
- Valor catastral del suelo en la fecha de la venta.
- Años transcurridos desde la adquisición.
- Coeficientes y tipo aprobados por el ayuntamiento.
- Método de cálculo que resulte más favorable.
- Posibles bonificaciones o situaciones de no sujeción.
La venta de un inmueble con pérdida económica y la inexistencia de incremento del terreno son dos cosas distintas. Una vivienda puede venderse por menos dinero que el pagado y, aun así, requerir un análisis específico de la plusvalía municipal.
Qué revisar antes y después de firmar la venta
Yo prepararía una carpeta fiscal antes de anunciar la vivienda. Incluiría la escritura de compra, justificantes del ITP o IVA y AJD, facturas de reformas que hayan mejorado el inmueble, certificado energético, comisión de la agencia, gastos de notaría y cualquier coste relacionado con la cancelación de la hipoteca.
También revisaría quién paga el IBI del año de la venta. Frente al ayuntamiento responde normalmente quien era titular el 1 de enero, aunque comprador y vendedor pueden pactar un reparto proporcional en la escritura. Ese pacto afecta a la relación entre las partes, pero no siempre cambia la responsabilidad frente a la administración.
- Calcula una estimación de la ganancia antes de fijar el precio.
- Solicita al ayuntamiento una simulación de la plusvalía municipal.
- Comprueba si puedes aplicar reinversión o alguna exención.
- Incluye por escrito el reparto del IBI y otros gastos.
- Presenta la plusvalía dentro de los 30 días hábiles.
- Declara la ganancia en la Renta correspondiente al año de la venta.
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener normalmente el 3 % del precio e ingresarlo mediante el modelo 211. Esa retención es un pago a cuenta, no necesariamente el impuesto final. El vendedor no residente puede tener que presentar después el modelo 210 para calcular la ganancia real y solicitar, si procede, la devolución del exceso.
La cifra importante no es el precio de venta sino el dinero neto
Para saber cuánto te quedará realmente, resta del precio la hipoteca pendiente, la comisión de la agencia, la cancelación registral, la plusvalía municipal y el IRPF o IRNR que corresponda. Una estimación hecha antes de firmar permite negociar mejor y evita descubrir, cuando ya se han repartido las arras, que la operación deja mucho menos margen del esperado.
La regla práctica que más ayuda es sencilla: no calcules impuestos sobre el precio completo y no tires ninguna factura relacionada con la vivienda. En operaciones con alquiler, herencia, varios propietarios, no residencia fiscal o una compra antigua, la revisión de un asesor puede ahorrar más dinero que intentar resolverlo todo con una cifra aproximada.
