Comprar una vivienda no termina cuando se entrega la señal ni cuando se firma un contrato privado. La escritura pública de compraventa formaliza el cambio de propietario ante notario, deja constancia de las condiciones pactadas y permite tramitar la inscripción en el Registro de la Propiedad. También aclara cuánto se paga, qué cargas existen y qué pasos debe completar el comprador, algo especialmente importante si la vivienda se destinará al alquiler para estudiantes en Teatinos.
Las claves para escriturar una vivienda sin sorpresas
- La escritura pública aporta seguridad jurídica y prueba las condiciones de la compraventa.
- Antes de firmar hay que revisar cargas, titularidad, IBI, comunidad y ocupantes.
- Una vivienda usada suele tributar por ITP, mientras que una nueva paga normalmente IVA y AJD.
- En Andalucía, el tipo general del ITP es del 7%, aunque existen reducciones según el comprador y el inmueble.
- Después de firmar todavía quedan trámites: impuestos, Registro de la Propiedad y cambio de suministros.
Qué es la escritura pública de una vivienda y para qué sirve
La escritura pública es el documento autorizado por un notario en el que comprador y vendedor declaran que han acordado transmitir la propiedad de una vivienda. Incluye la identificación de las partes, la descripción del inmueble, el precio, la forma de pago, las cargas y las condiciones de entrega. En términos prácticos, es la prueba más sólida de lo que se ha pactado.
El contrato privado puede ser válido entre las partes, sobre todo en una operación pagada al contado, pero ofrece menos protección. La intervención notarial añade control de legalidad, asesoramiento imparcial y autenticidad. Por eso, aunque no siempre sea obligatoria para que exista una compraventa, yo la considero una pieza esencial cuando se adquiere una vivienda.
La escritura también resulta necesaria en la práctica para inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad y es imprescindible cuando la compra se financia con una hipoteca. La inscripción no sustituye a la escritura, pero protege al comprador frente a terceros y facilita demostrar quién es el propietario.
Qué comprueba el notario
Antes de autorizar el documento, el notario verifica la identidad y la capacidad de quienes firman. También consulta la información registral para comprobar quién aparece como titular y si existen hipotecas, embargos, servidumbres u otras cargas.
En la firma suelen revisarse además el recibo del IBI, la referencia catastral, el estado de los pagos de la comunidad y la situación de arrendamientos u ocupantes. Si el vendedor declara que la vivienda está libre de inquilinos, esa manifestación queda incorporada al documento y puede ser importante si el comprador quiere alquilarla después.
Qué revisar antes de firmar la compraventa
La mayor parte de los problemas no aparece durante la firma, sino antes. Una visita agradable y un precio atractivo no bastan para saber si la vivienda está lista para transmitirse. Mi recomendación es no entregar una cantidad importante ni firmar arras sin haber revisado la documentación básica.
- Nota simple registral para comprobar la titularidad y las cargas.
- Referencia catastral y superficie para comparar Registro, Catastro y realidad física.
- Certificado de eficiencia energética, que debe facilitar el vendedor.
- Último recibo del IBI y posibles deudas tributarias asociadas al inmueble.
- Certificado de la comunidad que confirme si existen cuotas pendientes.
- Licencias, cédula de habitabilidad o documentación equivalente cuando la normativa autonómica lo exija.
- Información sobre reformas, expedientes urbanísticos, alquileres vigentes y ocupantes.
Si la vivienda está en Málaga y se compra para alquilar habitaciones a estudiantes, conviene comprobar también que la distribución, las instalaciones y las obras realizadas coinciden con la documentación. Una habitación adicional creada sin respaldo urbanístico puede complicar una futura venta, una financiación o una reclamación del seguro.
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Las arras no son la escritura
El contrato de arras reserva la operación y fija sus consecuencias si una parte se arrepiente o incumple. No transmite por sí solo la propiedad. Antes de firmarlo deben quedar claros el tipo de arras, la fecha límite para escriturar, quién paga cada gasto y qué sucede si el banco no concede la hipoteca.
Un error frecuente consiste en aceptar unas arras penitenciales sin entender su efecto. Habitualmente, el comprador puede perder la cantidad entregada y el vendedor debe devolverla duplicada si es quien desiste, pero la redacción concreta manda. Si hay dudas, merece la pena pedir una revisión profesional antes de pagar.
Cómo se firma la escritura paso a paso
El proceso suele ser sencillo cuando la documentación está completa. La operación puede resumirse en cinco momentos, aunque cada compraventa puede añadir requisitos especiales.
- Preparación de la operación. Se acuerdan precio, fecha, forma de pago y condiciones de entrega. Si existe hipoteca, el banco prepara la documentación financiera y coordina sus propios trámites.
- Revisión previa. La notaría comprueba la información registral y solicita los documentos necesarios. El comprador debe leer el borrador y pedir que se corrija cualquier dato incorrecto.
- Firma ante notario. Las partes confirman su voluntad, se explican las cláusulas y se acredita el pago mediante los medios permitidos. También se entrega la posesión y las llaves según lo pactado.
- Presentación telemática. La escritura puede enviarse al Registro de la Propiedad para proteger la prioridad del comprador frente a nuevas cargas.
- Liquidación e inscripción. Se pagan los impuestos correspondientes y se presenta la escritura junto con los justificantes necesarios. La inscripción suele practicarse dentro del plazo legal cuando el expediente está completo.
En la firma hay que prestar especial atención a tres datos: porcentajes de propiedad, medios de pago y distribución de gastos. Si dos personas compran al 60% y al 40%, esa proporción debe reflejarse claramente, aunque después una de ellas aporte más dinero en algún momento.
También conviene pedir una copia simple para las gestiones inmediatas y conservar la copia autorizada. El original queda custodiado en el protocolo notarial, mientras que las copias sirven para bancos, administraciones, compañías de suministros y otros trámites.
Cuánto cuesta escriturar una vivienda en España
No existe una cifra única para todas las compraventas. El coste depende sobre todo del precio o valor fiscal del inmueble, de si es nuevo o usado, de la comunidad autónoma, de la existencia de hipoteca y de si se contrata una gestoría.
| Concepto | Quién suele pagarlo | Qué hay que saber |
|---|---|---|
| Notaría | Según lo pactado y la operación | Los aranceles están regulados y dependen de la cuantía y de las copias solicitadas. |
| Registro | Normalmente el comprador | Se cobra por calificar e inscribir la escritura. |
| Gestoría | Quien la contrata | Es opcional, pero puede ayudar con impuestos y presentación registral. |
| Vivienda usada | Comprador | Tributa generalmente por ITP, con un tipo fijado por la comunidad autónoma. |
| Vivienda nueva | Comprador | Tributa normalmente por IVA y, en determinados casos, AJD. |
En Andalucía, durante 2026, el tipo general del ITP para una vivienda usada es del 7%. Existen tipos reducidos, por ejemplo el 6% para determinadas viviendas habituales de hasta 150.000 euros y otros tipos del 3,5% cuando se cumplen condiciones específicas, como ciertos supuestos vinculados a la edad, la discapacidad o la familia numerosa.
Para una vivienda nueva adquirida al promotor, el IVA general es del 10%. En Andalucía, el AJD general aplicable a determinados documentos notariales es del 1,2%, aunque puede haber reducciones. La base fiscal no siempre coincide exactamente con el precio firmado, por lo que conviene revisar el valor de referencia y la normativa aplicable.
Como orientación, una vivienda usada de 220.000 euros en Andalucía generaría 15.400 euros de ITP al tipo general del 7%, antes de sumar notaría, registro y otros gastos. En una vivienda nueva del mismo precio, solo el IVA supondría 22.000 euros, a los que podrían añadirse AJD y los costes documentales.
La autoliquidación del ITP o del AJD en Andalucía debe presentarse, con carácter general, dentro de los dos meses siguientes al día posterior al acto o contrato. Dejar este trámite para más adelante puede provocar recargos y retrasar la inscripción.
Qué ocurre después de firmar
Firmar ante notario es un momento decisivo, pero todavía no es el final. El comprador debe asegurarse de que la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad, se liquidan los impuestos y se actualizan los datos prácticos del inmueble.
- Presentar y pagar el impuesto correspondiente.
- Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Cambiar la titularidad o los contratos de electricidad, agua, gas e internet.
- Comunicar el cambio a la comunidad de propietarios.
- Guardar escritura, justificantes, facturas y certificados en un expediente único.
La inscripción registral no suele requerir renovaciones periódicas y proporciona una protección muy valiosa frente a conflictos de titularidad. Si el inmueble se va a alquilar, tener la documentación ordenada facilita redactar contratos, contratar seguros y demostrar que quien arrienda tiene derecho a hacerlo.
En una compra con hipoteca hay que distinguir la escritura de compraventa de la escritura del préstamo. Son documentos relacionados, pero no idénticos. El banco puede exigir garantías adicionales y el notario debe explicar al prestatario las condiciones esenciales antes de la firma.
Errores que pueden salir caros al escriturar
El primer error es calcular solo el precio de venta y olvidar los impuestos. En una vivienda de 220.000 euros, la diferencia entre pagar un 7% de ITP y aplicar un tipo reducido puede ser de miles de euros, pero los requisitos deben cumplirse realmente y poder acreditarse.
Otro problema habitual es firmar con una carga pendiente pensando que desaparecerá automáticamente. Si existe una hipoteca del vendedor, la escritura debe explicar cómo se cancela, quién retiene el dinero y qué justificante se entregará. Yo no aceptaría una fórmula ambigua del tipo “se cancelará más adelante” sin garantías concretas.
También conviene evitar estos descuidos:
- Confundir la nota simple con una certificación registral completa.
- No comprobar si hay cuotas extraordinarias de la comunidad aprobadas.
- Firmar porcentajes de propiedad distintos de los que realmente se desean.
- Entregar dinero en efectivo sin dejar una trazabilidad válida.
- Comprar una vivienda alquilada sin revisar el contrato y los derechos del inquilino.
- Dar por hecho que una reforma está legalizada solo porque aparece en el anuncio.
Si se trata de una vivienda protegida, hay que revisar además el precio máximo, las autorizaciones y las limitaciones de uso o transmisión. Y si el comprador reside fuera de España o utiliza un poder, la notaría necesitará documentación adicional para verificar la representación.
La escritura como punto de partida para alquilar con tranquilidad
Una escritura correcta no solo sirve para acreditar que la vivienda es tuya. También permite tomar decisiones más seguras sobre financiación, reformas, seguros y alquiler. En una zona universitaria como Teatinos, esa base documental es especialmente útil cuando se quiere preparar la vivienda para varios inquilinos y evitar problemas con la comunidad o la administración.
Mi criterio es sencillo: antes de firmar, hay que conocer tres cosas sin ninguna duda, quién vende, qué se compra y cuánto costará completar la operación. Si esos tres puntos están documentados y los impuestos se calculan con la normativa vigente, la escritura deja de ser un trámite intimidante y se convierte en la mejor garantía de una inversión ordenada.
